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2020年10月12日 (月)

產業地產為什么是房地產未來轉型的重要方向?

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房地產業務,加速傳統產業的融合。傳統的地產開發模式已經過去,未來肯定是支持工業地產,發展和行業發展方向的整合的概念,從房地產“住房”,“炒”到更廣泛的“使用”。

改革開放以來,在經濟社會高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下,我國對於房地產公司行業不斷發展迅猛。但隨著近年來隨著經濟快速增長放緩、市場信息需求下降、購房政策收緊與經濟文化產業組織結構進行調整、金融土地資源約束政策出台、供給側改革去庫存力度加大等多種不同因素分析影響下,我國房地產產業技術發展過程中面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。不論是住宅類地產企業,還是城市設計開發類與商業類地產企業,抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業,都需要我們思考自己一個非常重要方面問題:房地產行業如何能夠實現數據產業轉型?又向何處轉型?

深入了解房地產業發展面臨的新挑戰

房地產業不僅是社會發展和保障產業的基礎,也曾經成為我國經濟發展和就業的支柱產業。由於房地產業不僅提供了社會住房需求,而且帶動了近70個相關產業的發展,對促進經濟繁榮和解決社會就業起著重要的支撐作用,同時由於其獨特的建設用地供給體系,也為政府財政提供了重要的支持。在當前發展的新時代,各類房地產企業都遇到了新的挑戰。

首先,住宅房地產開發是有限的。今年以來,北京,上海和購買條件,以信貸和不斷出台限制性政策購買住房的其他金融方面的其他二線城市,不僅限制了住宅成交,同時也有效地抑制了房價的上漲,而住宅房地產行業遭受了嚴重的打擊。在縣,市等三四線城市,因為後住宅房地產開發無序,造成了大量積壓的住宅地產的“去庫存”的優先領域;

第二,商業地產類房地產企業遭遇制約了。近年來,隨著我國經濟不斷增長速度放緩、市場信息需求下降、社會購買力增長緩慢,尤其是中國互聯網電商對實體店的巨大沖擊,再加之經過自己多年快速健康發展,以商業綜合體、商城系統建設項目運營、店鋪建設租賃等為主的商業銀行房地產金融行業也受到了嚴重制約;

三,城市建設類房地產開發緩慢。要複雜的城市運營,管理中心,企業總部基地為建築行業的主要內容,城市建設和房地產類,也受到經濟發展緩慢,政府行政大樓嚴格審批,總部基地在業務增長放緩擴張等原因的步伐,其發展速度也受到嚴重影響;

第四,工業類房地產市場發展畸形了。近年來,以科技技術開發類地產、工業園區文化建設類地產、旅遊園區進行開發類地產等為主體的工業類房地產金融行業不斷發展中國迅速,也為地方政府經濟快速發展學生提供了重要理論支撐。然而從當前實際情況看,諸多的工業地產公司開發一個企業之間存在著“工業園區開發不懂產業,工業園區運營時間價值不在產業”的怪現象,不僅產生了大量“園區鬼城”“工業空城”,更重要的是,這類工業地產開發利用企業必將因不具備可持續健康發展戰略支撐而陷入生存環境危機。

五是房地產業轉型陷入發展陷阱。 近年來,房地產業面臨嚴峻的發展形勢,許多企業積極探索轉型升級,但由於對經濟發展形勢和趨勢缺乏分析和認識,也存在許多“陷阱“。 例如,一些房地產企業已經轉型為養老房地產,但由於養老房地產投資模式不完善,政府收緊養老用地,短期內對養老市場的需求難以“成為潛力”,等等,也是困難重重。 例如,大量房地產企業進入現代農業產業,也遇到了農業價值低、風險高、市場波動等發展困難,大量房地產企業進入特色小鎮建設也遇到了各種政府政策的壓制,陷入了新的困境。

清醒地認識當前工業發展的新形勢

任何一個行業都會受到政府政策,市場需求,產業發展模式的內部和外部的情況顯著的影響。在房地產行業經過三十多年的快速發展,但也面臨著產業發展的當前新的形勢。科學的分析來了解房地產行業發展的新形勢下,有識別的突破產業轉型升級的方向具有重要意義。從中國的經濟發展形勢,我們必須認識到,發展,經濟和工業發展存在的現階段已經有許多顯著的變化:

一是從“項目信息時代”進入“產業數據時代”。由於目前我國教育改革開放初期有著自己強大的市場以及消費心理需求,經濟的發展基本是依靠眾多文化產業投資項目與單一企業管理形式來實現驅動的模式。而經過多年高速發展,產業不斷發展從鏈條完善度,到建設布局,再到產品設計生產經營規模,尤其是對於市場環境需求也出現了革命性、顛覆性的變化,當前產業結構發展提供必要立足於整體提高經濟與市場的需求與變化情況進行合理規劃、布局,而不可再僅僅思考某一部分企業、產品。房地產金融行業從市場緊缺到產能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產業互聯網時代”的一個例證。

二是“布局時代”進入了“融合時代”。經過多年的快速發展,大部分行業的行業內的資源要素整合,產業,行業,外部環境產業和金融,工業和城市發展,產業發展和社會融合之間的多行業合作的協調發展進入新的發展階段。中國目前生產的房地產行業出現產能過剩,庫存等問題,只是過大的產業和市場的需求,社會的發展,“脫節”的具體體現。

三是“建新時代”進入“盤舊時代”。從現實情況來看,對眾多文化產業經濟發展學生來說,不再是上產能、新建工廠、擴大企業投資的階段,而應該把重要社會力量放到產業結構要素進行整合、產業閑置土地資源盤活、產業低效產能不斷提升的“盤舊工程”上。

第四,“自我年齡”進入“服務年齡“。 也應該清楚地看到,目前,無論是企業還是行業,都不再是自我發展的階段,而是應該融入整個經濟發展、市場趨勢和社會趨勢,充分進入服務時代。 服務不僅需要發展理念的轉變,更需要自身發展的需求。 因此,一個企業和一個行業都應該深入研究市場需求和趨勢的變化,樹立服務意識,提高服務能力,做好服務文章。

第四,“過渡時代”進入“戰略時代”。當今世界政治經濟和產業格局的發展經曆了深刻的變化。發展理論、發展模式和發展方向都需要重大調整。因此,無論是發展目標的確定,發展模式的布局,還是發展資源的搶占,都進入了一個全新的“戰略時代”。

“工業地產”的產業發展的巨大需求

傳統文化產業地產理論是指在新經濟和城市管理經營活動背景下,以地產為載體,以產業集聚的各類信息產業園區為主要通過形態,為整合利用自然環境資源和社會教育資源、綜合研究開發,集約化生產經營的新興國家產業結構形式。從上面地產產業不斷發展過程中面臨的新形勢、新挑戰,再到地產產業資本市場新需求、新趨勢來看,傳統農業產業地產還是需要建立在地產開發為基礎,在單位產品開發土地上布局產業,而這種地產發展工作模式還仍然可以算是“地產產業”,而不是我們真正的“產業地產”。筆者認為,產業地產理論學習應該是基於我國產業發展為教學目標,地產發展為手段,形成的一種以產業園區為平台,圍繞培育、壯大、發展具有主導支柱產業為目標,以地產項目開發、建設、運營為服務政策工具,實現旅遊產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業快速發展改革創新思維模式。

基於上述創新“工業地產”理論,與目前形勢發展趨勢的分析相結合,我認為,在具體實踐中,當前的經濟和工業的發展,房地產行業有著巨大的市場需求。

一是新興技術產業企業發展過程中需要新的產業配套。在當前我國大力培育社會經濟新動能、加快戰略新興文化產業結構發展的形勢下,新的業態、新的產業、新的模式可以不斷提高創新湧現,而這些新產業都需要地產的支撐服務,只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發環境建設管理模式,而是要運用科技創新的業態發展教育模式;

二是傳統產業轉型升級需要新的建設服務。 當前,無論是傳統制造業還是城市商業,都面臨著加快產業轉型升級的緊迫性和必要性。 而這種產業轉型升級必然會從生產廠房,現代辦公設施,生活服務等新需求增加。 這不僅是工業房地產發展的機遇,也是房地產業的新需求;

三是老城產業升級需要新布局。 經過中國城市幾十年的快速發展,無論是城市建設設施,城市產業發展還是城市生活都發生了重大變化。 智能化,智能化,舒適化,服務型成為城市房地產發展的重要方向。 老城改造,產業升級,生活升級為工業地產提供了重要的發展機遇,也對房地產行業在技術,創意等方面提出了新要求;

第四,傳統的工業園區,需要新的整合。自改革開放以來,我國建設了大量的高新技術產業開發區,經濟技術開發區等工業園區,包括工業園區是依托建設土地開發,房地產開發業,包括各種房地產行業的發展,並在絕大多數的工業園區運營商當前面臨的困難,面臨著下重組突破的情況下,也以工業地產行業帶來了發展機遇;

五是新城建設社會需要進行產業地產新定位。一方面大批舊城需要通過改造技術升級,一方面企業具有一個新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局規劃建設。比如被稱為千年大計的雄安新區經濟建設,比如粵港澳大灣區世界城市群建設等,這些新城大多都是按照產產融合、產融融合、產城融合、產社融合的創新能力發展管理模式,這也必定為國家產業地產公司帶來又一重要發展曆史機遇。

創新設計“工業地產”的新應用

從以上分析論述中可以通過看到,產業地產既是中國傳統文化地產概念的顛覆性理論研究創新,因為不論是住宅型地產,還是一個城市與商業類地產,還是工業性地產,都是以地產公司開發環境建設為主體,只是功能設計不同罷了。同時,產業地產也不同於傳統的產業地產理論,因為這些傳統經濟產業地產是基於地產而發展特色產業。筆者認為的產業地產是為發展農業產業而開發地產,因此信息產業地產的定義與運用能力必須建立具有重要創新性。

首先,產業地產是基於產業發展思維設計的發展戰略。 產業地產與傳統商業地產最大的區別在於產業思維設計策略,以產業發展為目標和方向,以房地產開發為手段,通過專業園區開發運營和要素資源整合,打造產業集群,產業基地,產業園區;

其次,工業房地產是圍繞區域產業布局的發展規劃。工業房地產企業不是簡單地根據自己的發展需要設計開發方案,而是圍繞區域或園區工業發展的需要進行設計、規劃;

第三,房地產行業和服務行業的發展規劃。周圍做服務行業的發展提供了良好的工作是房地產的核心;

四是產業地產企業需要配套區域經濟產業技術發展配置資源。前面提到,不論是城市社會發展學生還是產業不斷發展都對地產配套提出了新需求,產業地產須依據區域產業結構特點與不同市場需求配置資源管理提供服務,而不僅僅可以提供基地設施建設、住宅配套;

第五,房地產行業的價值,實現產業價值的整合。目前,工業地產開發和工業園區運營,發展和價值實現的建設者區域產業發展是不是更常見的現象有關,這個“怪胎模式”,對於促進工業園區不僅不可持續,而且不利於,這是必要的實現房地產開​​發和掛營業收入和產業化經營的價值,以確保工業地產的成功模式。

對於文化產業地產企業發展社會現實中的運用,有以下幾個方面的建議

一是傳統地產企業要加快產業融合。 傳統的房地產開發模式已經過去,未來的房地產必須是行業的支撐理念,將以行業一體化的方向發展,房地產必須從“活”“炒”到更廣泛的“用“;

二是城市開發型房地產企業需要統一產業。產業結構的變化帶動了城市或地區的發展,主導產業由第一產業逐步升級為第二產業和第三產業,產業升級加快了人口聚集,工業地產可以圍繞支柱產業和新產業布局相結合,促進了房地產市場的快速發展;

三,企業發展公司需要的服務行業如房地產。商業地產開發企業不得從住宅覆蓋租房,應擴大整個產業鏈,消費者和“熱點”光,增加了獲得住宅,購物,度假,辦公,文化等方面的服務五,從主要服務提供商支持城市的方式;

先生在过去43年内活跃於香港物业投资及发展,并为本公司一些附属公司及联营公司之董事。黄先生出任本公司之控股公司尖沙咀置业集团有限公司主席,亦为信和酒店(集团)有限公司之主席。

四是工業類地產公司企業要參與布局區域經濟產業。要以社會發展文化產業心態來發展中國產業地產,以產業發展為例,將產品鏈做到極致的同時配套服務鏈,增加學生創新鏈,最後通過提升價值鏈,實現全產業鏈創新教育生態環境系統;

五,工業地產業務產業價值來自行業。與傳統的房地產行業最大的不同是房地產,工業價值的工業園區,工業區,與城市服務業,實現產業園區同步發展,區域經濟關聯的值。

綜上所述,地產行業面臨著嚴峻的發展經濟形勢,產業亟需轉型升級,產業地產則是我國當前社會發展研究階段地產行業轉型升級的重要作用方向,也是必由之路。地產產業的轉型升級,不僅要在教學觀念、方向、模式上,也要在中國科技教育水平、管理工作水平、決策問題能力建設等方面可以實現新的突破。

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